Ι. Εισαγωγή
Με το Ν. 3427/2005 (ΦΕΚ 312 Α’) που δημοσιεύθηκε στις 27 Δεκεμβρίου 2005 επιχει-
ρείται με συστηματικό τρόπο η εκ βάθρων τροποποίηση του υφιστάμενου καθεστώτος
φορολόγησης των ακινήτων. Τα αποτελέσματα των αλλαγών, εύλογα, θα φανούν σε βά-
θος χρόνου. Ωστόσο, από μια πρώτη ανάγνωση του νέου νόμου δημιουργούνται απορίες
και ενστάσεις για τις τελικές επιλογές του νομοθέτη και για τον τρόπο ένταξης του συ-
γκεκριμένου νόμου στο υφιστάμενο δικαιϊκό σύστημα. Στην παρούσα μελέτη γίνεται α-
ναφορά μόνο στο φόρο αυτόματου υπερτιμήματος, ενώ οι αλλαγές συμπεριλαμβάνουν
την εισαγωγή του «τέλους» (ουσιαστικά πρόκειται για νέο φόρο) συναλλαγής ακινήτων
και την εφαρμογή του ΦΠΑ στην οικοδομή.
ΙΙ. Οι αλλαγές
1. Με τις διατάξεις των άρθρων 2 έως και 10 επανέρχεται ο φόρος αυτομάτου υ-
περτιμήματος (αντίστοιχη φορολογία είχε επιβληθεί και με τους Ν. 1642/1919, 4459/1965
και 1882/1990, βλ. σύντομη ιστορική επισκόπηση σε Φωτόπουλο Ι, Δελτίο Φορολογικής
Νομοθεσίας, 2005 (τόμος 59), σελ. 1423). Ο φόρος αυτός επιβάλλεται σε ακίνητα που α-
ποκτώνται με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 και μεταβιβάζονται πε-
ραιτέρω με επαχθή αιτία. Ως φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του φόρου ορίζεται
η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου, οι οποίες εξευ-
ρίσκονται σύμφωνα με το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακι-
νήτων (βλ. άρθρα 41 και 41α του Ν. 1249/1982 σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων
15 και 16 του Ν. 2961/2001) ή με βάση τα συγκριτικά στοιχεία, όπου δεν εφαρμόζεται το
σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού ή το δηλούμενο εφόσον αυτό είναι το μεγαλύτε-
ρο (άρθρο 3§3). Υπόχρεος για την καταβολή του φόρου είναι ο πωλητής. Η οικεία δήλω-
ση υποβάλλεται από τους συμβαλλόμενους στην αρμόδια ΔΟΥ στην περιφέρεια της ο-
ποίας βρίσκεται το ακίνητο.
2. Με τις διατάξεις των άρθρων 11 έως και 19 θεσπίζεται το τέλος συναλλαγής ακι-
νήτων σε αντικατάσταση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Το τέλος συναλλαγής
επιβάλλεται σε ακίνητα που αποκτώνται με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1η Ιανουαρίου 2006
και μεταβιβάζονται περαιτέρω με επαχθή αιτία. Το τέλος υπολογίζεται σε ποσοστό 1%
επί της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, η οποία εξευρίσκεται σύμφωνα με το σύ-
στημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ή με βάση τα συγκρι-
τικά στοιχεία, όπου δεν εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού. Σε πε-
ρίπτωση που στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο το τίμημα ή, επί αναγκαστικού ή εκούσιου
πλειστηριασμού, το εκπλειστηρίασμα είναι μεγαλύτερο της αξίας που προκύπτει με την
εφαρμογή των ανωτέρω διατάξεων, το τέλος υπολογίζεται με βάση το τίμημα ή το εκ-
πλειστηρίασμα αντίστοιχα. Υπόχρεος για την καταβολή του τέλους είναι ο αγοραστής. Η
οικεία δήλωση υποβάλλεται από τους συμβαλλόμενους στην αρμόδια ΔΟΥ στην περιφέ-
ρεια της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.
Σημειώνεται ότι στις δεύτερες μεταβιβάσεις (από το 2006 και μετά) θα ισχύει μόνο ο
φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος, δηλαδή καταργείται ο ΦMA, τη θέση του οποίου παίρ-
νουν ο φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος και το τέλος συναλλαγής για όλα τα ακίνητα.
