ΤΖΕΝΗ ΠΑΝΟΥ*
Τα νομικά πρόσωπα που κατέχουν εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου στην Ελλάδα, ενδέχεται να οφείλουν, πέραν του γνωστού ΕΝΦΙΑ, και Ειδικό Φόρο Ακινήτων (ΕΦΑ), σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του Ν. 3091/2002.
Συγκεκριμένα, ο ΕΦΑ επιβάλλεται σε νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες (ημεδαπή ή αλλοδαπή εταιρεία, οργανισμός, υπεράκτια εταιρεία, καταπίστευμα/trust, προσωπική επιχείρηση και κάθε άλλο πιθανό μόρφωμα εταιρικής οργάνωσης) που έχουν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα, τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα. Ο ΕΦΑ υπολογίζεται ετησίως σε 15% επί της αντικειμενικής αξίας του εμπράγματου δικαιώματος επί του ακινήτου.
Από τον ΕΦΑ εξαιρούνται, μεταξύ άλλων:
Εταιρείες που οι μετοχές τους είναι εισηγμένες σε οργανωμένες χρηματιστηριακές αγορές, κατά τα προβλεπόμενα του Ν. 4514/2018.
Οι εταιρείες οι οποίες ασκούν εμπορική, μεταποιητική, βιομηχανική, βιοτεχνική ή παροχής υπηρεσιών δραστηριότητα στην Ελλάδα, εφόσον τα ακαθάριστα έσοδα από τη δραστηριότητα αυτή είναι μεγαλύτερα των ακαθάριστων εσόδων από τα ακίνητα (π.χ. ενοίκια).
Οι ναυτιλιακές επιχειρήσεις που έχουν εγκαταστήσει στην Ελλάδα γραφεία του Ν. 89/67 και οι πλοιοκτήτριες εταιρείες εμπορικών πλοίων για ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούν (ή παραχωρούν δωρεάν σε ναυτιλιακές επιχειρήσεις) για γραφεία, αποθήκες, χώρους εστίασης, εκγύμνασης και στάθμευσης των εργαζομένων τους. Η απαλλαγή από τον ΕΦΑ επεκτείνεται σε κάθε νομικό πρόσωπο για τα ακίνητα που εκμισθώνει σε ναυτιλιακές επιχειρήσεις αποκλειστικά για την κάλυψη των λειτουργικών τους αναγκών.
Οι Οργανισμοί Εναλλακτικών Επενδύσεων (ΟΕΕ) και οι διαχειριστές τους (ΔΟΕΕ) εφόσον η καταστατική τους έδρα δεν βρίσκεται σε μη συνεργάσιμο κράτος, όπως ορίζεται στον κώδικα φορολογίας εισοδήματος.
Επιπλέον, εξαιρούνται του φόρου οι εταιρείες, με έδρα στην Ελλάδα ή στην Ε.Ε., που έχουν ονομαστικές μετοχές ή μερίδια μέχρι φυσικού προσώπου ή που δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα που τις κατέχουν, με την προϋπόθεση ότι τα πρόσωπα αυτά έχουν ΑΦΜ στην Ελλάδα. Επίσης εταιρείες με ανώνυμες μετοχές εφόσον το σύνολο των μετοχών τους καταλήγει σε εισηγμένες εταιρείες. Η απαλλαγή παρέχεται, υπό τις ίδιες προϋποθέσεις, και σε εταιρείες με έδρα σε τρίτη χώρα (εκτός Ε.Ε.), εφόσον όμως η χώρα αυτή δεν συγκαταλέγεται στα λεγόμενα «μη συνεργάσιμα κράτη» (φορολογικούς παραδείσους).
Στην περίπτωση που μεταξύ του τελικού μετόχου φυσικού προσώπου (που δηλώνεται) και της εταιρείας που κατέχει το ακίνητο, μεσολαβούν και άλλα νομικά πρόσωπα, αυτά θα πρέπει να πληρούν με τη σειρά τους όλες τις προαναφερθείσες προϋποθέσεις (π.χ. ονομαστικές μετοχές/μερίδια, να μην έχουν έδρα σε μη συνεργάσιμο κράτος, κ.λπ.).
Με τον νέο νόμο 4646/2019, επεκτείνονται οι περιπτώσεις που κατ’ εξαίρεση το φυσικό πρόσωπο δεν υποχρεούται να υποβάλει σχετική δήλωση για το 15% ΕΦΑ και όταν τις μετοχές/εταιρικά μερίδια κατέχουν και εταιρείες επιχειρηματικών κεφαλαίων (EUVECA), OEE/ΔΟΕΕ κ.λπ.
Στην πράξη, για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον ΕΦΑ έχουν διαπιστωθεί πολλά προβλήματα σε σχέση με την αποδοχή από τις ελληνικές φορολογικές αρχές των εγγράφων που εκδίδονται από τις δημόσιες αρχές άλλων κρατών για την απόδειξη της «αλυσίδας» των μετόχων μέχρι του τελικού μετόχου-φυσικού προσώπου, δεδομένου ότι τα «μητρώα εταιρειών» και τα πιστοποιητικά που εκδίδει (ή δεν εκδίδει) κάθε χώρα και ο τρόπος που αυτά εκδίδονται (χειρόγραφα, ηλεκτρονικά, κ.λπ.) διαφοροποιούνται σημαντικά.
Επίσης η φορολογική διοίκηση απαιτεί ο μέτοχος-φυσικό πρόσωπο να έχει αποκτήσει ΑΦΜ στην Ελλάδα πριν από τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης ΕΦΑ του οικείου έτους.
Ενόψει του ιδιαίτερα μεγάλου ύψους του επαπειλούμενου φόρου (15% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων ετησίως), τα νομικά πρόσωπα ή οντότητες που κατέχουν και εκμεταλλεύονται (π.χ. μέσω ενοικίασης) ακίνητα στην Ελλάδα, θα πρέπει να διερευνήσουν εάν και τι είδους υποχρεώσεις έχουν ως προς τον ΕΦΑ στην Ελλάδα (π.χ. υποβολή ετήσιας δήλωσης ΕΦΑ, κατάθεση ή τήρηση των δικαιολογητικών απαλλαγής, κ.λπ.) και ενδεχομένως να επανασχεδιάσουν το ιδιοκτησιακό σχήμα των ακινήτων τους προκειμένου να μην εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του.
* Η κ. Τζένη Πάνου είναι υπεύθυνη του Φορολογικού τμήματος της ASnetwork (www.asnetwork.gr).
