Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου
Α. Πότε υποβάλλεται το Ε9
• Από την 1η Ιανουαρίου 2019 και εφεξής, για τη σύσταση, απόκτηση και κάθε άλλη μεταβολή στα δικαιώματα επί ακινήτων, ο υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9), έχει υποχρέωση να την υποβάλλει μέχρι την 31η Μαΐου του επόμενου έτους από την ημέρα της σύστασης, απόκτησης και κάθε άλλης μεταβολής στα παραπάνω δικαιώματα. Επομένως όλες οι μεταβολές που αφορούν ακίνητα της περιόδου από 1/1/2019 έως την 31/12/2019 πρέπει να δηλωθούν το αργότερο μέχρι την 31/5/2020.
(ν. 4607/2019 άρθρο 73 παρ. 1 όπως τροποποίησε τον Ν. 3427/2010 άρθρο 23 παρ.3α)
• Στις περιπτώσεις που τα δικαιώματα επί των ακινήτων έχουν δηλωθεί μέχρι την 25/4/2019 με την προθεσμία των 30 ημερών, που ίσχυε μέχρι την ημερομηνία αυτή, τα ακίνητα αυτά δεν θα δηλωθούν εκ νέου μέχρι την 31/5/2020.
Β. Ποιοι έχουν υποχρέωση να υποβάλλουν το Ε9
• Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, ανεξάρτητα από την ιθαγένεια, κατοικία ή έδρα του, το οποίο έχει την 1η Ιανουαρίου εμπράγματο δικαίωμα πλήρους κυριότητας, ψιλής κυριότητας, επικαρπίας, οίκησης και επιφάνειας επί του ακινήτου, καθώς και εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου και κολυμβητικής δεξαμενής, που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα των παραπάνω εμπραγμάτων δικαιωμάτων, υποχρεούται να υποβάλει δήλωση στοιχείων ακινήτων. Την ίδια υποχρέωση έχουν τα παραπάνω πρόσωπα όταν νέμονται ακίνητα χωρίς τη συναίνεση φορέα της Γενικής Κυβέρνησης.
Ο φόρος κατοχής, όπως ισχύει κάθε φορά, προκύπτει από την αξία της περιουσίας που έχει ο φορολογούμενος την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους.
• Όταν υποβάλλεται η δήλωση του Ε9 γεννιέται η υποχρέωση στον φορολογούμενο να πληρώσει τον ΕΝ.Φ.Ι.Α, ή το δικαίωμα να απαλλαγεί από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α., ανάλογα με το είδος του δικαιώματος, το ποσοστό του κλπ, και ειδικότερα στις παρακάτω περιπτώσεις που ορίζει ο νόμος:
1) Απόκτησης ακινήτου με οριστικό συμβόλαιο
Αυτός που αποκτά δικαίωμα σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία (αγοραπωλησία, δωρεά, γονική παροχή, κ.λπ.). Ημερομηνία απόκτησης του ακινήτου είναι η ημερομηνία σύνταξης του οριστικού συμβολαίου κτήσης.
2) Απόκτησης ακινήτου με τελεσίδικη δικαστική απόφαση
Η ημερομηνία τελεσιδικίας της δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται το δικαίωμα ή καταδικάζεται ο δικαιοπάροχος σε δήλωση βουλήσεως, θεωρείται ως ημερομηνία απόκτησης.
3) Απόκτησης ακινήτου μετά από πλειστηριασμό
Μετά τον πλειστηριασμό ο συμβολαιογράφος συντάσσει την κατακυρωτική Έκθεση. Η ημερομηνία σύνταξης της κατακυρωτικής αυτής έκθεσης θεωρείται ως ημερομηνία απόκτησης του ακινήτου.
4) Απόκτησης ακινήτου στην κληρονομιά με διαθήκη
Ο εκ διαθήκης κληρονόμος, εφόσον έχει δημοσιευθεί η διαθήκη μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της φορολογίας έτους θεωρείται ότι έχει αποκτήσει το ακίνητο την ημέρα που δημοσιεύθηκε η διαθήκη
Παράδειγμα:
• Ημερομηνία θανάτου: 10/10/2017
• Ημερομηνία δημοσίευσης διαθήκης: 19/8/2018
• Ημερομηνία απόκτησης του ακινήτου θεωρείται η 19/8/2018
5) Απόκτησης ακινήτου στην κληρονομιά χωρίς δημοσίευση της διαθήκης
Ο εξ αδιαθέτου κληρονόμος, εφόσον δεν έχει δημοσιευθεί η διαθήκη μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της φορολογίας έτους θεωρείται ότι έχει αποκτήσει το ακίνητο την ημέρα θανάτου
Παράδειγμα:
• Ημερομηνία θανάτου: 20/10/2018
• Εφ’ όσον δεν δημοσιεύθηκε διαθήκη μέχρι την 31/12/2018
• Ημερομηνία απόκτησης του ακινήτου θεωρείται η 20/10/2018 και ο εξ αδιαθέτου κληρονόμος υποβάλλει την σχετική δήλωση του Ε9
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: εάν μετά από αυτά δημοσιευθεί η διαθήκη και αλλάξει την σειρά της διαδοχής, τότε θα γίνουν οι διορθώσεις του Ε9 από τους εξ αδιαθέτου και από τους εκ διαθήκης κληρονόμους
6) Απόκτησης ακινήτου με Προσύμφωνο Αγοράς
Αυτός που αποκτά δικαίωμα με προσύμφωνο αγοράς (ο αγοραστής ή ο πωλητής ανάλογα με το εάν η αίρεση που έχει συμφωνηθεί είναι αναβλητική ή διαλυτική), εφόσον σε αυτό προβλέπεται η κατάρτιση, αργότερα, της εμπράγματης δικαιοπραξίας με αυτοσύμβαση, με εξαίρεση το εργολαβικό προσύμφωνο.
7) Παραλαβής ακινήτου από το Δημόσιο κλπ πριν από την σύνταξη του Παραχωρητηρίου
Ο δικαιούχος ακινήτου από το Δημόσιο ή τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας ή Οργανισμό Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή Ν.Π.Δ.Δ. και για το χρονικό διάστημα πριν από τη σύνταξη οριστικού παραχωρητηρίου, εφόσον έχει παραλάβει το ακίνητο.
8) Διαχείρισης ακινήτου από τον Κηδεμόνα Σχολάζουσας Κληρονομιάς
Ο κηδεμόνας, για την ακίνητη περιουσία σχολάζουσας κληρονομιάς, διαχωρισμένη όμως από την ατομική του περιουσία, για όσο διάστημα τη διαχειρίζεται.
9) Εκτελεστή Διαθήκης
για την κληρονομιαία ακίνητη περιουσία, διαχωρισμένη όμως από την ατομική του περιουσία, για όσο διάστημα τη διαχειρίζεται και τη διοικεί.
Εκτελεστής διαθήκης είναι το πρόσωπο που, με διάταξη τελευταίας βούλησης του διαθέτη, διορίζεται μόνο με την διαθήκη για να εκτελέσει όλες τις εντολές –διατάξεις της διαθήκης.
10) Εκκαθαριστή κληρονομίας για την κληρονομιαία ακίνητη περιουσία, διαχωρισμένη από την ατομική του περιουσία, για όσο διάστημα τη διαχειρίζεται και τη διοικεί.
Εκκαθαριστής κληρονομίας είναι το πρόσωπο που διορίζεται από το δικαστήριο της κληρονομίας ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε δανειστή της (Άρθρα 1913 έως 1922 Α.Κ.)
11) Μεσεγγυούχου για τα ακίνητα που του παραδίδουν δύο ή περισσότερα πρόσωπα για να εξασφαλίσουν, με δικαστική απόφαση, τα δικαιώματά τους πάνω στα ακίνητα αυτά, διαχωρισμένη από την ατομική του περιουσία, για όσο διάστημα διαρκεί η μεσεγγύηση.
12) Κατόχου ακινήτου που ανήκει σε φορέα της Γενικής Κυβέρνησης, χωρίς τη συναίνεση του φορέα. Υποβάλλει δήλωση Ε9.
13) Ο κάτοχος ακινήτου, πλην του Δημοσίου, που ανήκει στην ΕΤΑΔ ΑΕ και στην «Παράκτιο Αττικό Μέτωπο Α.Ε.»,
με τη συναίνεση των ως άνω εταιρειών και ανεξαρτήτως του τρόπου περιέλευσης σε αυτόν της κατοχής του ακινήτου. Υποβάλλει δήλωση Ε9.
14) Ο Ο.Τ.Α. για ακίνητο που δεσμεύει για οποιονδήποτε λόγο και για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο εκκρεμεί η καταβολή σχετικής αποζημίωσης. Υποβάλει δήλωση Ε9.
15) Σύστασης επικαρπίας σε κάποιο ακίνητο, το Ε9 υποβάλλεται από τον επικαρπωτή και τον ψιλό κύριο χωριστά (και ο συνολικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. που βαρύνει το ακίνητο επιμερίζεται μεταξύ του ψιλού κυρίου και του επικαρπωτή, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή)
16) Του δικαιώματος της «Οίκησης»
Το δικαίωμα της Οίκησης εξομοιώνεται με το δικαίωμα της Επικαρπίας και γράφεται στο Ε9 με τους κωδικούς της Επικαρπίας από τον δικαιούχο της Οίκησης.
17) Του δικαιώματος της «επιφανείας»
Το δικαίωμα της Επιφανείας εξομοιώνεται με το δικαίωμα της Επικαρπίας και γράφεται στο Ε9 με τους κωδικούς της επικαρπίας.
18) Των κυλικείων στους χώρους των Κοιμητηρίων
• Ειδικά στις περιπτώσεις στις οποίες υπάρχουν στους χώρους των κοιμητηρίων κυλικεία ή άλλες επαγγελματικές στέγες, αυτά αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων χωρίς τη συμπλήρωση στοιχείων οικοπέδου.
19) Τι γίνεται στην περίπτωση του εργολαβικού συμφώνου
– Ο οικοπεδούχος δηλώνει στο Ε9. Πριν την παρέλευση της τετραετίας
εφόσον ΔΕΝ έχουν παρέλθει τέσσερα (4) έτη από την ημερομηνία θεώρησης της οικοδομικής άδειας από την Ελληνική Αστυνομία για την έναρξη των εργασιών εκτός εάν έχουν εκμισθωθεί ή χρησιμοποιηθεί με οποιονδήποτε τρόπο εντός των τεσσάρων (4) αυτών ετών από τον εργολάβο. Στην τελευταία περίπτωση το ακίνητο δηλώνεται στο Ε9 από τον εργολάβο πριν από την παρέλευση της τετραετίας.
– Ο εργολάβος δηλώνει στο Ε9. Μετά την παρέλευση της τετραετίας
Ο εργολάβος, για ακίνητο το οποίο, αν και συμφωνήθηκε να μεταβιβασθεί δεν έχει μεταβιβαστεί από τον γηπεδούχο στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα που αυτός θα είχε υποδείξει, εφόσον έχουν παρέλθει 4 έτη από την ημερομηνία θεώρησης της οικοδομικής άδειας από την Ελληνική Αστυνομία για την έναρξη των εργασιών ή έχουν εκμισθωθεί ή χρησιμοποιηθεί με οποιονδήποτε τρόπο εντός των 4 αυτών ετών από τον εργολάβο.
Β. Ποιοι δεν έχουν υποχρέωση να υποβάλλουν τη δήλωση του Ε9
• Οι διατάξεις του άρθρου 23 του ν. 3427/2005 δεν έχουν εφαρμογή για ακίνητα του Δημοσίου, δηλαδή το Δημόσιο δεν υποβάλλει δήλωση Ε9 για τα ακίνητά του (ούτε το ΤΑΙΠΕΔ).
• Επίσης, δεν υποβάλλουν δήλωση Ε9 τα Νομικά Πρόσωπα και οι Νομικές Οντότητες των γνωστών θρησκειών και δογμάτων κατά την παρ. 2 του άρθρου 13 του Συντάγματος τα οποία ιδιοχρησιμοποιούνται για την εκπλήρωση του λατρευτικού, θρησκευτικού και κοινωφελούς έργου τους.
• Επίσης, δεν υποβάλλουν δήλωση Ε9 οι υποκείμενες στο ειδικό συνταγματικό καθεστώς Ιερές Μονές του Αγίου Όρους, κείμενες εντός ή εκτός αυτού.
Ν. 3427/2005, άρθρο 23, παρ. 4
Ν. 4223/2013, άρθρο 3, παρ. 1, περ. στ΄
• Επίσης, θυμίζουμε ότι δεν αναγράφονται από τους Ο.Τ.Α. στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων τα οικόπεδα ή γήπεδα κοιμητηρίων καθώς και τα οστεοφυλάκια, οι νεκροθάλαμοι, οι τάφοι, τα αποτεφρωτήρια και τα χωνευτήρια τα οποία βρίσκονται εντός αυτών. Όμως στις περιπτώσεις στις οποίες υπάρχουν άλλα κτίσματα στους χώρους των κοιμητηρίων (όπως, π.χ., τα κυλικεία, τα οποία θεωρούνται επαγγελματικές στέγες), αυτά αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων χωρίς τη συμπλήρωση στοιχείων οικοπέδου (δείτε περίπτωση 18 παραπάνω).