Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου
Τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία
• Κάθετη ιδιοκτησία είναι η αναγκαστική συνιδιοκτησία σε κοινό ενιαίο οικόπεδο, με κοινόχρηστους χώρους, με διακεκριμένες ιδιοκτησίες εις τρόπον ώστε κάθε χωριστό οικοδόμημα, να αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία.
• Η κάθε ιδιοκτησία έχει ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο ενιαίο οικόπεδο.
• Με διάφορες αποφάσεις έχει κριθεί ότι η κάθετη συνιδιοκτησία δεν αποτελεί κατάτμηση. Είναι χώρος αποκλειστικής χρήσης
• Η κάθετη ιδιοκτησία θεσπίστηκε επίσημα με τον νόμο 1024/1971. Προηγουμένως όμως η «πρακτική» είχε φροντίσει να εισαγάγει την δυνατότητα ανέγερσης ξεχωριστών οικοδομημάτων στο ίδιο οικόπεδο από τον ίδιο κύριο ή από περισσότερους συγκυρίους.
• Η κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να συσταθεί δια δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου ή με σύμβαση των τυχόν συγκυρίων.
Πέντε είναι οι περίοδοι που διέπουν την νομοθεσία και τις διαδικασίες της κάθετης ιδιοκτησίας:
• Η Πρώτη περίοδος
Είναι η περίοδος μέχρι την ψήφιση του Ν.Δ. 1024 στις 10-11-1971 που η «πρακτική» είχε φροντίσει να εισαγάγει την δυνατότητα ανέγερσης ξεχωριστών οικοδομημάτων στο ίδιο οικόπεδο από τον ίδιο κύριο ή από περισσότερους συγκυρίους. Δεν υπήρξε όμως σαφής νομοθετική κάλυψη για την κάθετη ιδιοκτησία μέχρι την 10/11/1971.
• Η Δεύτερη περίοδος της κάθετης συνιδιοκτησίας από 10/11/1971 έως 2/6/1992
Ν.Δ. 1024/10-11-1971
Με το Ν.Δ. 1024/10-11-1971 καθιερώθηκε ο πρωτότυπος θεσμός της Κάθετης Συνιδιοκτησίας. Μόνο εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού.
Η αρχική διατύπωση του άρθρου 1 του Νόμου 1024/1971 όριζε ότι η κάθετη συνιδιοκτησία εφαρμόζεται σε περιοχές εντός σχεδίου πόλεως και σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως για τις οποίες είχαν καθορισθεί όροι δόμησης κατά το άρθρο 9 παρ. 2 του Ν.Δ. της 17-7-1023.
• Η Τρίτη περίοδος Νομοθέτησης για την εφαρμογή της κάθετης συνιδιοκτησίας από 3/6/1992 έως 7/8/2013
Ν.Δ. 2052/3-6-1992
Με τον Ν. 2052/1992 έγινε μια σοβαρή θετική παρέμβαση στο κενό που είχε δημιουργήσει η διατύπωση του Ν.Δ. 1024/1971. Αντικαταστάθηκε η παρ.2 του άρθρου 1 του Ν.Δ. 1024/10-11-1972 και όρισε ότι η κάθετη συνιδιοκτησία εφαρμόζεται:
α) σε ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλης
β) σε ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε όρια οικισμών που υφίστανται προ του 1923,
γ) σε ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε όρια οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται με το από 24.4.1985 Προεδρικό Διάταγμα.
Επομένως στα αγροτεμάχια που ευρίσκοντο εκτός σχεδίου πόλεων και οικισμών δεν είχε επιτραπεί η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας. Στα αγροτεμάχια αυτά ισχύουν οι γενικοί περί εκτός σχεδίου όροι δόμησης.
Στις περιοχές των αγροτεμαχίων αυτών ο νομοθέτης θέλησε, σύμφωνα με την παραπάνω νομοθεσία να μην εγκρίνονται σχέδια πόλεως με πολεοδομική μελέτη με προορισμό την δόμηση. Ήθελε οι περιοχές των αγροτεμαχίων αυτών να διατίθενται αποκλειστικά για αποκλειστική εκμετάλλευση για την γεωργία, την κτηνοτροφία, την πτηνοτροφία, την δασοπονία κ.λπ.
Αλλά και για ένα άλλο λόγο ο νομοθέτης δεν επέτρεψε την κάθετη ιδιοκτησία στα εκτός σχεδίου οικόπεδα: γιατί φοβήθηκε την κατάτμηση της αγροτικής γης σε μικρά γήπεδα γιατί πίστευε ότι τα οικόπεδα αυτά είναι ένα περιβάλλον ακατάλληλο για την διαβίωση των πολιτών. Επίσης ο νομοθέτης φοβήθηκε τότε την δημιουργία αυθαιρέτων κτισμάτων στα μικροοικόπεδα.
Έγκυρες οι κάθετες ιδιοκτησίες που έγιναν μέχρι το 1971
Με τον Ν. 2052/1992 ορίστηκε ότι οι συστάσεις διηρημένων καθέτων ιδιοκτησιών σε οικόπεδα, που βρίσκονται μέσα σε οικισμούς, που έγιναν μέχρι την έναρξη ισχύος του ν. 1024/1971 είναι έγκυρες, εκτός αν κηρύχθηκαν άκυρες με αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις.
Οι άκυρες κάθετες ιδιοκτησίες
Με το άρθρο 6 παρ.2 εδαφ. β΄ του Ν. 2052/1992 ορίστηκε ότι κάθε δικαιοπραξία με την οποία συνιστάται κάθετη ιδιοκτησία (εκτός ορίων οικισμών), μετά την δημοσίευση του νόμου αυτού, θα είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη.
• Η Τέταρτη περίοδος εφαρμογής της Κάθετης Συνιδιοκτησίας από 8/8/2013 έως 2/11/2017
Ν. 4178/8-8-2013
Όμως η πολεοδομική ανάπτυξη της χώρας δεν μπορούσε να ικανοποιηθεί με μόνη την Οριζόντια Ιδιοκτησία (η οποία επετράπη στα εντός αλλά στα εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού οικόπεδα). Οι στεγαστικές ανάγκες ήταν πιεστικές και δεν μπορούσαν να ικανοποιηθούν μόνο με την εφαρμογή της Οριζόντιας Ιδιοκτησίας στα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια.
Η σημαντική ημερομηνία της 28-7-2011:
Γι’ αυτό με την δημοσίευση του ν.4178/2013, άρθρο 5 ορίστηκε ότι οι διατάξεις του Ν.Δ. 1024/1971 που αφορούν στην σύσταση των καθέτων ιδιοκτησιών θα εφαρμόζονται πλέον και επί γηπέδων, που ευρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, με την προϋπόθεση ότι έχουν ανεγερθεί επ’ αυτών οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011. Η ανέγερση των οικοδομημάτων αυτών θα αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή.
Πρέπει να είναι εξαντλημένος ο Συντελεστής Δόμησης
Παράλληλα βεβαιώνεται με τοπογραφικό διάγραμμα από μηχανικό ότι το κριτήριο εφαρμογής των σχετικών διατάξεων είναι η ύπαρξη οικοδομημάτων μέχρι τις 28.7.2011 που θα εξαντλούν το σύνολο των “υπό σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών”, δηλαδή όσες κάθετες συσταθούν τόσες θα πρέπει να είναι οι υφιστάμενες οικοδομές.
Πρέπει τα κτίσματα να έχουν ανεγερθεί μέχρι την 28/7/2011
Ακόμη και αν είναι ένας ο ιδιοκτήτης ή και περισσότεροι. Εάν όμως έχουν ανεγερθεί δύο οικοδομές και υπολείπεται η ανέγερση τρίτης η διάταξη δεν μπορεί να εφαρμοστεί. Την υπαγωγή στον Ν.4178/2013 μπορεί να ζητήσει και ένας των συνιδιοκτητών για τα αυθαίρετα κτίσματα που έχει ανεγείρει επί γηπέδου, ο οποίος όμως εκτός των άλλων δικαιολογητικών θα υποβάλλει και προσύμφωνο σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και διανομής, στο οποίο θα περιγράφεται ότι θα περιέλθoυν στην κυριότητά του τα κτίσματα που έχει ανεγείρει.
Η πλειοψηφία του 65%
Σε περίπτωση μη επίτευξης συμφωνίας των συνιδιοκτητών για την κατάρτιση σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας επί του κοινού γηπέδου, συνιδιοκτήτες εκπροσωπούντες τουλάχιστον ποσοστό 65% του γηπέδου δύνανται να ζητήσουν με αγωγή την σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών.
• Η Πέμπτη περίοδος εφαρμογής της Κάθετης Συνιδιοκτησίας από 3/11/2017 έως σήμερα.
Ν. 4495/3-11-2017
Η ρύθμιση του άρθρου 5 του Ν.4178/2013 επαναλαμβάνεται και στο μεταγενέστερο άρθρο 98 παρ.1 του Ν.4495/2017. Εκεί αναφέρεται ότι οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του Ν.Δ. 1024/ 1971 (Α΄ 232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 89 του Ν. 4495/2017. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από το μηχανικό. Περαιτέρω στην παράγραφο 2 προβλέπεται ότι συνιδιοκτήτες τουλάχιστο κατά 65% του γηπέδου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, με την επιφύλαξη της παραγράφου 1, μπορούν να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, σύμφωνα την έννοια του άρθρου 1 της παρ. 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α΄ 232). Προς τούτο, καταθέτουν για τη σύνταξη σχετικής πράξης:
α) τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου επί του οποίου αποτυπώνεται το περίγραμμα των υφιστάμενων οικοδομημάτων,
β) σχέδιο της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού σχέσης συνιδιοκτητών με περιγραφή των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν,
γ) σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, στο οποίο προβλέπεται η περιερχόμενη σε όλους τους συνιδιοκτήτες διηρημένη ιδιοκτησία,
δ) κάτοψη των υφισταμένων οικοδομημάτων,
ε) πίνακα κατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού γηπέδου στις χωριστές ιδιοκτησίες που θα δημιουργηθούν, με μνεία της αναλογίας των κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία,
στ) έκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας που θα περιέλθει στους συγκυρίους, συνολικά και για κάθε συγκύριο χωριστά,
ζ) πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου. Η αγωγή εγείρεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του γηπέδου και εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του ν. 1562/1985 (Α΄150).
Πως αναγράφεται στο Ε9 η κάθετη ιδιοκτησία
Ο κάθε ιδιοκτήτης κάθετης ιδιοκτησίας επί οικοπέδου αναγράφει στο Ε9 ως επιφάνεια του οικοπέδου, το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων αυτού και ως ποσοστό συνιδιοκτησίας το ποσοστό επί του οικοπέδου που αντιστοιχεί στην κάθετη ιδιοκτησία. Στην περίπτωση αυτή συμπληρώνεται η στήλη της συνολικής επιφάνειας κτισμάτων στο οικόπεδο με τα τετραγωνικά μέτρα των κτισμάτων που βρίσκονται σε όλες τις καθέτους.
Έτσι:
– στην στήλη 18 θα γράψει την συνολική επιφάνεια του οικοπέδου
– στην στήλη 20 θα γράψει το ποσοστό της καθέτου ιδιοκτησίας
– στην στήλη 22 θα γράψει το σύνολο της επιφανείας όλων των κτισμάτων
Ν.Δ. 1024/10-11-1971 ολόκληρο
Ν.2052/3-6-1992 άρθρο 6 παρ. 2 α΄, β΄
Ν.4178/8-8-2013 άρθρο 5
Ν.4495/3-11-2017 άρθρο 98 και 89