ΕΝΦΙΑ: Ο υπολογισμός του κυρίου φόρου στα κτίσματα

Ο υπολογισμός του κυρίου φόρου του ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα κτίσματα που ευρίσκονται εντός σχεδίου.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ (για τον έλεγχο του εκκαθαριστικού του ΕΝ.Φ.Ι.Α)      

Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου

ΓΕΝΙΚΑ

Για να υπολογισθεί ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. πρέπει να είναι απολύτως σωστά συμπληρωμένο το Ε9 από τον ιδιοκτήτη των ακινήτων.

Δυστυχώς στο εκκαθαριστικό του ΕΝ.Φ.Ι.Α. δεν υπάρχει ανάλυση για τον υπολογισμό της αξίας του κάθε ακινήτου. Δεν υπάρχει  ανάλυση και για τον υπολογισμό του κυρίου φόρου και του συμπληρωματικού φόρου του ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα. Υπάρχει μόνο ένα ποσό αξίας κατά ακίνητο και ο συνολικός κύριος και συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. Πρέπει λοιπόν να ελέγχεται από τον φορολογούμενο εάν ο ΕΝ.Φ.Ι.Α υπολογίστηκε σωστά: στον κύριο φόρο και στον συμπληρωματικό φόρο.

Ο ΚΥΡΙΟΣ ΦΟΡΟΣ του ΕΝ.Φ.Ι.Α. στα κτίσματα  υπολογίζεται με βάση το γινόμενο διαφόρων συντελεστών για κάθε ένα ακίνητο χωριστά, δηλαδή:

Α  Της επιφάνειας του κτίσματος σε τετραγωνικά μέτρα
Β  Του βασικού φόρου (δείτε παρακάτω) και της τιμής ζώνης
Γ.  Της χρήσης (κυρίας ή βοηθητικής) του κτίσματος
Δ.  Του συντελεστή παλαιότητας του κτίσματος, (ΣΠΚ)
Ε.  Του συντελεστή ορόφου (ΣΟ),   
ΣΤ. Του αριθμό προσόψεων του κτίσματος (ΣΠΚ)
Ζ.  Του συντελεστή βοηθητικών χώρων (ΣΒΧ)                    
Η. Του συντελεστή ημιτελούς κτίσματος (ΣΗΚ)
Θ. Του συντελεστή Μονοκατοικίας (Σ.Μ.)

Επίσης συμμετέχουν στον υπολογισμό του ΕΝ.Φ.Ι.Α. και οι συντελεστές:
– ποσοστού ιδιοκτησίας
– ποσοστού επικαρπίας
 
Παρακάτω θα παραθέσουμε μερικά επεξηγηματικά βοηθήματα για την σπουδαιότητα των παραπάνω συντελεστών  στον υπολογισμό του κυρίου φόρου του ΕΝ.Φ.Ι.Α. στα κτίσματα.

ΒΟΗΘΗΜΑ Α’ (η επιφάνεια του κτίσματος επηρεάζει τον κύριο φόρο του κτίσματος)

• Η επιφάνεια πρέπει να γράφεται σωστά στο Ε9. Μικτή ή καθαρή, ανάλογα με την περίπτωση

• Οι βοηθητικοί χώροι αναγράφονται χωριστά από τους κύριους χώρους. Στην μονοκατοικία γράφονται όλοι μαζί οι χώροι. Στην μονοκατοικία αναγνωρίζονται ως βοηθητικοί μόνο οι χώροι που βρίσκονται έξω από το περίβλημα του κτιρίου.

• Στην πολυκατοικία δεν γράφονται οι κοινόχρηστοι χώροι

• Όταν δεν υπάρχει Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας, οι επιφάνειες των κτισμάτων σε πολυόροφα – μη πολυκατοικίες- κτίρια γράφονται κατά όροφο. Εάν όμως οι όροφοι επικοινωνούν μεταξύ τους η επιφάνειες των κτισμάτων γράφονται όλες μαζί σε μια γραμμή με όροφο τον μεγαλύτερο (π.χ.5ος)

ΒΟΗΘΗΜΑ Β’: (Για τον βασικό φόρο)

Ο Βασικός Φόρος είναι ένας ειδικός συντελεστής που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του κύριου φόρου των κτισμάτων που βρίσκονται εντός σχεδίου. Ο βασικός φόρος εξαρτάται από το ύψος της τιμής ζώνης:

Τιμή ζώνης  ευρώ/τ.μ.)       Φορολογική ζώνη.       Βασικός φόρος                      

      0-550                                                    1                                           2    

      551-750                                                2                                           2,8

      751-1.050                                             3                                           2,9   

      1.051-1.500                                          4                                           3.7    

      1.501-2.000                                          5                                           4,5

      2.001-2.500                                          6                                           6    

      2.501-3.000                                          7                                           7,6

      3.001-3.500                                          8                                           9,2   

      3.501-4.000                                          9                                           9,5    

      4.001-4.500                                        10                                         11,1

      4.501-5.000                                        11                                         11,3    

      5.001-…….                                        12                                         13

Η τιμή ζώνης που ισχύει την 1η Ιανουαρίου  κάθε έτους  σύμφωνα με το άρθρο 41 ν. 1249/1982

ΒΟΗΘΗΜΑ Γ’: (Η χρήση των χώρων του κτίσματος)

Διακρίνουμε κύρια και βοηθητική χρήση. Η διάκριση αυτή αφορά στην επιβολή του ΕΝ.Φ.Ι.Α.                 

Είναι σημαντικό να διαχωρίζονται σε χωριστή στήλη (13) οι βοηθητικοί χώροι από τους χώρους κυρίας χρήσεως, στήλη 12), επειδή ο συντελεστής (των βοηθητικών χώρων) στον ΕΝ.Φ.Ι.Α. είναι μόλις 0,10%, δηλαδή έχει έκπτωση 90%!

Οι αγροτικοί βοηθητικοί χώροι έχουν μηδενικό συντελεστή.

ΒΟΗΘΗΜΑ Δ’: (Συντελεστής παλαιότητος ή…νεότητος;)

Παλαιότητα                   Συντελεστής παλαιότητας

      26 έτη και άνω                                      1,00

      20 ως 25 έτη                                      +  1,05

      15 ως 19 έτη                                      +  1,10

      10 ως και 14 έτη                               +  1,15

      5 ως και 9 έτη                                   + 1,20

      Ως και 4 έτη                                      + 1,25

Kατά την γνώμη μας ο πίνακας της παλαιότητος είναι λάθος. Είναι ένας φόρος επί πλέον. Αντί να μειώνει την αξία με την παλαιότητα του κτιρίου κατά 25% την αυξάνει κατά 25%. Στην ουσία δηλαδή Η ΑΞΙΑ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΥΞΑΝΕΙ ΚΑΤΑ 50%!!!!!

Ο σωστός και δίκαιος πίνακας της παλαιότητος έπρεπε να είναι:

Παλαιότητα                      Συντελεστής παλαιότητας

     26 έτη και άνω                                   -1,25

     20 ως 25 έτη                                       -1,20

     15 ως 19 έτη                                       -1,15

     10 ως και 14 έτη                                -1,10

     5 ως και 9 έτη                                    -1,05

      Ως και 4 έτη                                       1,00

ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Έτσι θα οριοθετούσαν την παλαιότητα οι παλαιοί νομοθέτες. Δίκαια και σωστά. Οι σημερινοί νομοθέτες έχουν το μυαλό τους μόνο στην επιβολή φόρων και όχι στην δίκαιη επιβολή τους. Τους καταλάβαμε. Και δεν θα τους δώσουμε βραβεία καινοτομίας.
– Για τα κτίρια που ανεγέρθηκαν προ του 1930 εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,8 ενώ
– για τα κτίρια με παλαιότητα άνω των εκατό (100) ετών εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,60.
 
ΒΟΗΘΗΜΑ  E : (Συντελεστής  Ορόφου (Σ.Ο.))
που προκύπτει από τον όροφο που βρίσκεται το ΚΤΙΣΜΑ,

ΣΗΜΕΙΩΣΗ:  Ο συντελεστής ορόφου δεν εφαρμόζεται στα Ειδικά Κτίρια και στους βοηθητικούς χώρους.

BΟΗΘΗΜΑ  ΣΤ’: (Αριθμός προσόψεων του κτίσματος (Σ.Π.Κ.))

Ο συντελεστής πρόσοψης είναι 1 όταν δεν υπάρχουν προσόψεις στο κτίσμα

Όταν υπάρχει μία πρόσοψη ο συντελεστής πρόσοψης είναι 1,01

Όταν υπάρχουν δύο ή περισσότερες προσόψεις ο συντελεστής είναι 1,02

ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Ο συντελεστής πρόσοψης δεν εφαρμόζεται στα Ειδικά Κτίρια και στις μονοκατοικίες.

BΟΗΘΗΜΑ Ζ’: ( Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων (Σ.Β.Χ.))

Ο συντελεστής βοηθητικών χώρων ορίζεται σε 0,10%

BΟΗΘΗΜΑ Η’: ( Συντελεστής Ημιτελούς Κτίσματος (Σ.Η.Κ.))

Ο συντελεστής βοηθητικών χώρων ορίζεται σε 0,40%

BΟΗΘΗΜΑ Θ’: ( Συντελεστής Μονοκατοικίας (Σ.Μ.))

Ο συντελεστής βοηθητικών χώρων ορίζεται σε 1,02%

BΟΗΘΗΜΑ Ι : Υπολογισμός του Κυρίου Φόρου του ΕΝ.Φ.Ι.Α. στα ΕΙΔΙΚΑ ΚΤΙΡΙΑ
– Ειδικά κτίρια είναι τα αναφερόμενα στις κατηγορίες 7 έως 12 στο ΒΟΗΘΗΜΑ ΙΑ’
– Δεν εφαρμόζεται ο συντελεστής πρόσοψης στα Ειδικά Κτίρια
– Εφαρμόζεται και ένας άλλος συντελεστής ειδικών κτιρίων  (Σ.Ε.Κ.), δηλαδή 0,5%
– Εφαρμόζεται και ο (Σ.Α.Ε.) δηλαδή ο Συντελεστής Απομείωσης Κτίσματος

Δηλαδή:

ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΣΕ μ2             ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΑΠΟΜΕΙΩΣΗΣ

             0-500                        μ2                              1,00

             500,01- 2.500           μ2                              0,80

             1.500,01-3.000         μ2                              0,75

             3.000,01-5.000         μ2                              0,65

             5.000,01-10.000       μ2                              0,55

             10.000,01-25.000     μ2                              0,45

             25.000,01-50.000     μ2                              0,35

             50.000,01 και άνω   μ2                              0,25

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ:

1. Διαμέρισμα σε πολυκατοικία
2. Επικαρπία 60%
3. Ηλικία επικαρπωτή 78 ετών, δηλαδή η αντικειμενική αξία υπολογίζεται στο 20%
4. Όροφος 5ος δηλαδή συντελεστής ορόφου                                   
1,02
5. Επιφάνεια κτίσματος                                                                      
144,60μ2
6. Επιφάνεια Αποθήκης  υπογείου (βοηθητικοί χώροι)                   
16μ2
7. Tιμή ζώνης 1.300€/μ2 δηλαδή Βασικός Φόρος                     
3,7
8. Παλαιότητα 30 έτη δηλαδή Συντελεστής παλαιότητος  
1,00      
9. Προσόψεις 1 δηλαδή συντελεστής πρόσοψης                              
1,01

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ  ΤΟΥ ΚΥΡΙΟΥ ΦΟΡΟΥ ΤΟΥ ΚΤΙΣΜΑΤΟΣ του ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ:
→ 144 Χ βασικό φόρο βάση πίνακος  
3,7  = 535,02
→ 535,02 Χ ποσοστό της επικαρπίας   
60% = 321,01
→ Μείωση του ποσού αυτού στο 20% λόγω ηλικίας του επικαρπωτή
Δηλαδή: 321.01 X 20% = 64,20
→ Συντελεστής παλαιότητος 1 δηλαδή:  64,20 X 1 = 64,20
→ Αύξηση του ποσού αυτού λόγω 5ου ορόφου = 64,20 Χ 1,02 = 65,48
→ Αύξηση του ποσού αυτού λόγω μιας πρόσοψης = 65,48 Χ 1,02 = 66,14
ΔΗΛΑΔΗ: ΓΙΑ ΤΟ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ ΘΑ ΠΛΗΡΩΘΕΙ ΕΝ.Φ.Ι.Α 66,14€

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ  ΤΟΥ ΚΥΡΙΟΥ ΦΟΡΟΥ ΤΟΥ ΚΤΙΣΜΑΤΟΣ της ΑΠΟΘΗΚΗΣ:
→ 15,60 Χ βασικό φόρο βάση πίνακος  3,7  =  57,72
→ 57,72 Χ ποσοστό της επικαρπίας  60% = 34,63
→ Μείωση του ποσού αυτού στο 20% λόγω ηλικίας του επικαρπωτή
Δηλαδή: 34,63 X 20%  = 6,93
→ Συντελεστής παλαιότητος 1 δηλαδή: 6,93 X 1 = 6,93
→ Μείωση της αξίας λόγω χρήσης αποθήκης 6,93 Χ 10% 0,69

ΔΗΛΑΔΗ: ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΠΟΘΗΚΗ ΘΑ ΠΛΗΡΩΘΕΙ ΕΝ.Φ.Ι.Α 0,69€

Από τα παραπάνω φαίνεται η πολυπλοκότητα του συστήματος υπολογισμού του ΕΝ.Φ.Ι.Α. Στο εκκαθαριστικό του ΕΝ.Φ.Ι.Α δεν υπάρχει η παραπάνω ανάλυση του γινομένου των συντελεστών που εμπλέκονται στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Ο φορολογούμενος είναι απροστάτευτος γιατί δεν μπορεί να ελέγξει τους συνδυασμούς των συντελεστών που τον αφορούν. Βλέπει μόνο την αντικειμενική αξία και το τελικό ποσό των δύο φόρων, κύριο και συμπληρωματικό.

Θα πρέπει να υπάρχει η δυνατότητα να «βλέπει» ηλεκτρονικά πως χρεώθηκε και να είναι σίγουρος ότι δίκαια πληρώνει τον ΕΝ.Φ.Ι.Α για τα ακίνητά του.

ΒΟΗΘΗΜΑ ΙΑ’ (τα κτίσματα σε αγροτεμάχιο  γράφονται και στους δύο πίνακες του Ε9)

Στήλη 9 του πίνακα 1 του Ε9                  Οι στήλες  17 α,β,γ, τού πίνακα  2  του Ε9
κατηγορία 1: κατοικία                             η επιφάνεια θα γραφεί  στην  στήλη 17α 
κατηγορία 2: μονοκατοικία                     η επιφάνεια θα γραφεί  στην  στήλη 17α 
κατηγορία 3: επαγγελματική στέγη         η επιφάνεια θα γραφεί  στην στήλη 17β
κατηγορία 5: αποθηκευτικός χώρος        η επιφάνεια θα γραφεί  στην στήλη 17β
κατηγορία 5: γεωργικά κτίρια                 η επιφάνεια θα γραφεί  στην στήλη 17β
κατηγορία 5: κτηνοτροφικά κτίρια         η επιφάνεια θα γραφεί  στην στήλη 17β
κατηγορία 6: θέσεις στάθμευσης
κατηγορία 7: σταθμοί αυτοκιν. Δ.Χ.   
κατηγορία 8: Βιομηχανικά κτίρια.     
κατηγορία 8: Βιοτεχνικά κτίρια           
κατηγορία 9: Τουριστικές εγκαταστ.
κατηγορία 9: Νοσηλευτήρια
κατηγορία 9: Ευαγή ιδρύματα      
κατηγορία 10: Εκπαιδευτήρια   
κατηγορία 11: Αθλητικές εγκατ/σεις
κατηγορία 12: Λοιπά κτίρια (Μουσεία, ιεροί ναοί, θέατρα, κινηματογράφοι κ.λπ.)  

H συνολική επιφάνεια όλων των κτισμάτων των κατηγοριών 7 έως και 12 που βρίσκονται μέσα στο αγροτεμάχιο γράφεται στη στήλη  26 και 17γ               

Δηλαδή: Tα κτίσματα σε αγροτεμάχια, εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, γράφονται και στους δύο πίνακες,1 και 2, του Ε9. Εάν δεν εμφανισθούν τα κτίσματα και στον πίνακα 2, στις στήλες 17α, 17β, 17γ, τότε τα κτίσματα στο αγροτεμάχιο θα θεωρηθούν ότι ευρίσκονται εντός σχεδίου πόλης και θα υπερφορολογηθούν.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Προσεχώς θα αναφερθούμε και σε παραδείγματα υπολογισμού του ΕΝ.ΦΙ.Α. σε ειδικά κτίρια, σε οικόπεδα και σε αγροτεμάχια.